Waarin verschilt een hypotheek voor starters van die van andere kopers?
Voor de bank is een starters hypotheek een gewone hypotheek voor je eerste woning. Er bestaat dus geen apart hypotheekproduct voor starters. Geldverstrekkers houden bij starters wel extra rekening met je financiële situatie. Ze kijken vooral naar je inkomen, een eventuele studieschuld en je eigen geld. Naast de financiering zijn er nog meer voordelen van je eerste huis kopen die je drempel verlagen. Wat een startershypotheek bijzonder maakt, is de combinatie van regelingen die starters helpen. NHG, de startersvrijstelling en de starterslening verlagen samen je drempel. We lopen ze hieronder één voor één langs. {{cta}}
Hoeveel kun je lenen als starter?
Je maximale starters hypotheek hangt vooral af van je inkomen. Met twee inkomens is je leenruimte groter. Een eventuele studieschuld verlaagt die leenruimte juist. Wil je NHG, dan geldt in 2026 bovendien de NHG-grens van €470.000.
Drie factoren bepalen samen je maximale bedrag:
- NHG-grens 2026 (€470.000 / €498.200 met verduurzaming)
- Studieschuld en je maximale hypotheek
- Met één of twee inkomens
Hieronder lopen we deze drie factoren langs. Zo zie je hoe ze samen je leencapaciteit bepalen.
NHG-grens 2026 (€470.000 / €498.200 met verduurzaming)
Met NHG leen je in 2026 maximaal €470.000. Tref je energiebesparende maatregelen, dan mag je tot €498.200 lenen. Met NHG ben je beter beschermd bij betalingsproblemen. Verlies je je baan of ga je scheiden, dan kan NHG een eventuele restschuld kwijtschelden. Banken vinden NHG-hypotheken minder risicovol en daarom krijg je er meestal een lagere rente voor.
Studieschuld en je maximale hypotheek
Een studieschuld verlaagt je maximale hypotheek. Geldverstrekkers tellen de maandlast van je studieschuld mee als vaste last. Daardoor blijft er minder ruimte over om aan je hypotheek te besteden. Sinds 1 januari 2024 telt daarbij de maandlast van je actuele restschuld. Het oorspronkelijke leenbedrag weegt dus niet meer mee.
Met één of twee inkomens
Met twee inkomens leen je vaak honderdduizend euro of meer extra. Geldverstrekkers tellen het tweede inkomen volledig mee. Voor een alleenstaande starter ligt het maximum dus lager dan voor een stel met twee inkomens. Een ruwe orde van grootte:
- Modaal in je eentje leen je fors minder dan een stel.
- Twee inkomens samen tellen volledig mee en tillen je maximale bedrag flink op.
De exacte berekening hangt ook af van je rente, je looptijd en je vaste lasten. Laat je maximale hypotheek berekenen bij een hypotheekadviseur.
Welke hypotheekvormen kies je als starter?
Als starter kies je vrijwel altijd een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Alleen die twee vormen geven recht op hypotheekrenteaftrek voor wie nu een hypotheek afsluit. Een aflossingsvrije hypotheek mag wel, maar dan loop je de renteaftrek mis op dat deel. De annuïteit start met lagere maandlasten en eindigt met hogere maandlasten. De lineaire hypotheek doet het andersom. Je betaalt eerst veel, daarna minder. Voor de meeste starters is de annuïteit de logische keuze, omdat de lasten in jaar één beheersbaar blijven.
Wat is het verschil tussen een startershypotheek en een starterslening?
Een startershypotheek is je hoofdfinanciering bij een geldverstrekker. Een starterslening is een aanvullende lening van je gemeente. De starterslening overbrugt het verschil tussen je maximale hypotheek en de koopprijs. Het is dus een extraatje bovenop je hypotheek, geen vervanging. De starterslening loopt via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). De eerste drie jaar betaal je daarop geen rente of aflossing. Niet elke gemeente biedt de regeling aan en het budget is soms al uitgeput. Lees in onze gids wat de starterslening precies is.
Welke regelingen helpen je als starter?
Drie regelingen verlagen je drempel als starter. NHG geeft zekerheid en een lagere rente. De startersvrijstelling streept overdrachtsbelasting weg. Daarnaast kan de starterslening een financieringsgat dichten.
Drie regelingen om als starter te benutten:
- Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
- Startersvrijstelling overdrachtsbelasting
- Starterslening via je gemeente
We lopen elke regeling kort langs en geven aan wanneer je in aanmerking komt.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
NHG is een vangnet bij betalingsproblemen. Verlies je je baan of ga je scheiden, dan kan NHG een restschuld kwijtschelden. Banken vinden NHG-hypotheken minder risicovol en daarom krijg je er een lagere rente voor terug. Wat Nationale Hypotheek Garantie is, leggen we uitgebreid uit in onze gids.
Startersvrijstelling overdrachtsbelasting
Met de startersvrijstelling betaal je geen 2% overdrachtsbelasting op je eerste woning. Je moet tussen de 18 en 35 jaar zijn en de koopsom moet onder €555.000 liggen. Daarnaast moet je er zelf gaan wonen, want de woning wordt je hoofdverblijf. Je mag de vrijstelling maar één keer in je leven gebruiken. Bij een doorsnee starterswoning bespaar je daarmee al snel duizenden euro's aan kosten koper.
Starterslening via je gemeente
De starterslening is een aanvullende lening van je gemeente, verstrekt via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Niet elke gemeente biedt de regeling aan en het budget is soms al uitgeput. Check via de SVn Leningchecker de actuele status van jouw gemeente. {{cta}}
Hoe sluit je een startershypotheek af?
Je sluit een startershypotheek af in vijf stappen. Je begint met een gesprek bij een hypotheekadviseur en eindigt bij de notaris. Met een hypotheekcertificaat regel je je financiering vóór je gaat zoeken. Daardoor weet je tijdens een bezichtiging zeker wat je kunt bieden. Het proces verloopt in vijf stappen:
- Plan een gratis hypotheekgesprek.
- Vraag een hypotheekcertificaat aan.
- Zoek een woning binnen je budget.
- Doe een bod en vraag een hypotheekofferte aan.
- Teken bij de notaris.
Bij homeup kun je een hypotheekcertificaat aanvragen na een gratis eerste hypotheekgesprek. Daarmee weet je vooraf welk bedrag je kunt bieden. Je kunt dan een bod doen zonder voorbehoud van financiering. Verkopers vinden dat aantrekkelijk, omdat ze zeker weten dat de koop niet alsnog afketst op de financiering. Alle kopers op het homeup-platform zijn bovendien vooraf financieel gescreend. Kopers bij homeup kopen gemiddeld drie maanden sneller een woning, juist omdat hun financiering vooraf rond is.
Hoeveel eigen geld hebben starters nodig voor een hypotheek?
Voor een starters hypotheek heb je altijd eigen geld nodig. Geldverstrekkers financieren namelijk maximaal 100% van de woningwaarde. De kosten koper en advieskosten betaal je daardoor zelf. Via homeup kom je met de startersvrijstelling op ongeveer €12.000 aan kosten koper. Zonder die vrijstelling komt daar de overdrachtsbelasting bovenop. Dat scheelt al snel duizenden euro's. Die kosten koper bestaan vooral uit deze posten:
- Een aankoopmakelaar rekent courtage of een vast tarief, zoals €2999 bij homeup.
- Een hypotheekadviseur rekent voor advies en bemiddeling vaak enkele duizenden euro's.
- De notariskosten voor de leveringsakte en hypotheekakte liggen rond de tweeduizend euro.
- Voor het taxatierapport van de geldverstrekker betaal je een paar honderd euro.
- Kies je voor NHG, dan betaal je eenmalig een borgtochtprovisie over je hypotheek.
- Een bouwkundige keuring kost €250 tot €550.
Extra eigen geld heb je alleen nodig als je bod boven de taxatiewaarde uitkomt. Dat verschil financiert de bank namelijk niet. Heb je geen spaargeld klaarliggen, lees dan onze uitleg over een huis kopen zonder eigen geld en welke alternatieven er zijn.
{{cta}}
