Hoe werkt een splitsingsakte?
Een splitsingsakte werkt door één gebouw op te knippen in zelfstandige woningen. Die woningen kun je daarna los bezitten. Het juridische deel dat je koopt, heet een appartementsrecht. In de akte staat welke ruimtes privé zijn en welke je deelt. Ook wijst de akte de Vereniging van Eigenaars (VvE) aan die het gebouw beheert.
Een appartementsrecht is het recht om jouw specifieke woning te gebruiken. Tegelijk word je mede-eigenaar van het hele gebouw, samen met de andere bewoners. De VvE is de vereniging van alle eigenaren. Samen regelen ze daarin het onderhoud en de gezamenlijke kosten. De splitsingsakte van een appartement legt deze eigendomsverhouding precies vast.
De notaris stelt de akte op en schrijft hem daarna in bij het Kadaster. Die inschrijving is wettelijk verplicht op grond van het Burgerlijk Wetboek. Het document staat daardoor in de openbare registers, voor iedereen te zien. Ook als koper kun je de akte online inzien voordat je een bod doet.
{{cta}}
Wat staat er in een splitsingsakte?
In een splitsingsakte staan vier kernonderdelen. Samen bepalen ze wat van jou is, wat gemeenschappelijk is en welke regels gelden. Het gaat om de volgende vier onderdelen:
- De splitsingstekening
- De breukdelen
- De gebruiksbestemming
- De verwijzing naar het splitsingsreglement
Onderdeel | Wat het regelt | Waarom het jou als koper aangaat |
|---|---|---|
Splitsingstekening | Plattegrond van privé- en gemeenschappelijke delen | Je ziet precies welke ruimtes van jou zijn |
Breukdeel | Jouw aandeel in het gebouw | Bepaalt je stemgewicht en je VvE-bijdrage |
Gebruiksbestemming | Waarvoor je een ruimte mag gebruiken | Beperkt mogelijk je plannen, zoals werken aan huis |
Splitsingsreglement | Rechten en plichten van alle eigenaren | Hierin staan de leefregels die voor jou gelden |
De splitsingstekening
De splitsingstekening is de plattegrond bij de akte. Daarop zie je welke delen van jou zijn en welke gemeenschappelijk zijn. Privégedeelten zijn ruimtes die jij alleen gebruikt, zoals je woning en eigen berging. Gemeenschappelijke gedeelten deel je daarentegen met alle eigenaren. Denk daarbij aan het trappenhuis, de gevel, het dak en de fundering. Die tekening hoort sinds een wetswijziging bij de akte zelf. Vroeger werd ze los ingeschreven. Zo is er geen twijfel over waar jouw woning begint en eindigt.
De breukdelen
Het breukdeel is jouw aandeel in het gebouw, vaak uitgedrukt als een breuk. Dat aandeel bepaalt je aantal stemmen in de VvE. Een groter breukdeel betekent meer invloed, maar ook een hogere bijdrage. Veel starters weten niet dat het breukdeel direct je maandelijkse VvE-bijdrage meebepaalt. Een ruim appartement heeft meestal een groter breukdeel dan een klein appartement. Daardoor lopen de maandlasten per woning in hetzelfde gebouw flink uiteen. Reken dit dus mee in je totale woonlasten.
De gebruiksbestemming
De gebruiksbestemming legt vast waarvoor je een ruimte mag gebruiken. Dat is bijvoorbeeld wonen, bergruimte of parkeren. Zo weet je zeker dat je woning ook echt als woning is bestemd. Toch kan een afwijkende bestemming beperkingen opleveren. Een praktijk of kantoor aan huis mag alleen als de akte dat toestaat. Soms is een ruimte alleen als berging bestemd. Wonen mag dan niet. Koop je je eerste appartement, dan kan zo'n bestemming je verbouwplannen onverwacht inperken. Check dit daarom voordat je een bod uitbrengt.
De verwijzing naar het splitsingsreglement
De akte verwijst naar een splitsingsreglement met de rechten en plichten van alle eigenaren. In de meeste gevallen is dat een landelijk modelreglement en geen eigen reglement. In de akte lees je naar welke versie verwezen wordt. Het reglement bepaalt hoe de VvE werkt en welke leefregels gelden. In de volgende sectie leggen we uit wat dat modelreglement precies is.
Wat is het modelreglement van een VvE?
Het modelreglement is een standaard reglement waarnaar de splitsingsakte verwijst. Het regelt de rechten, plichten en VvE-bijdrage van alle appartementseigenaren. Welke versie voor jou geldt, lees je in de akte.
Er bestaan meerdere jaargangen van dit reglement, bijvoorbeeld uit 1992 en 2017. De notaris koos bij de splitsing een bestaande versie en verwees daarnaar. Daardoor hoeft niet elke VvE de regels helemaal zelf te bedenken. Het reglement geeft een vaste basis waar iedereen zich aan houdt.
Voor jou als koper telt vooral wat het splitsingsreglement in de praktijk regelt. Daarin staat hoeveel VvE-bijdrage je betaalt en waarvoor dat geld bedoeld is. Ook leefregels zijn vastgelegd, zoals huisdieren houden of je woning verhuren. Daarnaast staan er regels over het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. Lees ze goed, want ze gelden vanaf de dag dat je de sleutel krijgt.
Naast het splitsingsreglement heeft een VvE vaak een huishoudelijk reglement. Dat huishoudelijk reglement regelt praktische zaken, zoals geluidsregels of het stallen van fietsen. Het staat los van de akte en is makkelijker te wijzigen dan het splitsingsreglement.
{{cta}}
Hoe vraag je een splitsingsakte op?
Je vraagt de akte online op bij het Kadaster of via een notaris. Bij een aankoop levert de verkopende makelaar of notaris de akte meestal al aan. Zelf opvragen is dan vaak niet nodig.
Wil je toch zelf een splitsingsakte online opvragen, dan gaat dat in drie stappen:
- Vul het adres in van het appartement op de website van het Kadaster.
- Selecteer de akte van splitsing die in de openbare registers bij dat adres hoort.
- Bestel en betaal het vaste tarief per akte en download daarna het document.
De splitsingstekening vraag je vaak in dezelfde bestelling mee op. Een kopie per e-mail kost in 2026 €19,85 bij het Kadaster. Je ontvangt de kopie dan binnen twee werkdagen. Check daar ook het actuele tarief voor je bestelt. Koop je via een aankoopmakelaar, dan vraagt die de documenten voor je op. Die controleert ze ook meteen.
Waarom is de splitsingsakte belangrijk als je je eerste appartement koopt?
De akte is belangrijk, omdat je eruit afleidt hoeveel je aan de VvE betaalt. Ook zie je welke delen gemeenschappelijk zijn en of er beperkingen gelden. Controleer de akte daarom altijd voordat je een bod uitbrengt.
Huurde je voorheen, dan regelde de verhuurder het onderhoud van dak en gevel. Als eigenaar van je eerste appartement betaal je dat voortaan mee via de VvE. Die maandelijkse VvE-bijdrage komt bovenop je hypotheeklasten. Een deel ervan gaat naar het reservefonds voor groot onderhoud, zoals een nieuw dak. Die reserve is voor elke VvE wettelijk verplicht. Hoeveel jij daarvan betaalt, hangt af van je breukdeel in de akte.
De splitsingsakte hoort bij een breder dossier dat je voor de koop nakijkt. Naast de akte zijn dat het koopcontract en de bouwkundige staat van de woning. Let bij een appartement vooral op deze punten:
- Controleer het breukdeel en wat het betekent voor de servicekosten van een appartement.
- Check de gebruiksbestemming en kijk of je plannen binnen de toegestane bestemming passen.
- Bekijk de gemeenschappelijke gedeelten en wie het onderhoud daarvan betaalt.
- Let op beperkende bepalingen over verhuur, huisdieren of verbouwen.
Zo voorkom je verrassingen na de aankoop. Vraag ook altijd de VvE-notulen op. Daarin lees je hoe het gebouw wordt onderhouden. Daarnaast zie je in die notulen welke kosten eraan komen. Een bouwtechnische keuring vult dit aan met de fysieke staat van het pand. Daarom kun je zo'n bouwtechnische keuring laten uitvoeren voordat je definitief tekent.
{{cta}}
Hoe helpt homeup je bij het controleren van de splitsingsakte?
homeup controleert als aankoopmakelaar de juridische documenten van een woning, waaronder de splitsingsakte. Zo weet je voor je bod of het breukdeel klopt. Ook zie je of er beperkingen gelden en wat de VvE je kost.
homeup biedt twee diensten voor kopers. Op de openbare markt kost onze begeleiding als aankoopmakelaar €2999. Daarmee zoek je een woning op Funda en daarbuiten. Daarnaast is er het exclusieve aanbod, met woningen die niet op Funda staan. Die woningen hebben een vaste prijs, en onze begeleiding kost dan €5999. Alle kopers op het homeup-platform zijn vooraf financieel gescreend. Daardoor weten verkopers dat ze met serieuze kandidaten te maken hebben. Bij beide diensten betaal je pas bij de sleuteloverdracht.
homeup stelt zelf geen akte op en wijzigt er ook niets aan. Wel controleert homeup de akte namens jou. Met homeup als aankoopmakelaar krijg je het volgende:
- Een controle van de splitsingsakte op risico's, zoals een afwijkend breukdeel of beperkende bepalingen.
- Een gratis eerste hypotheekgesprek, zodat je weet wat je kunt lenen.
- Een hypotheekcertificaat, waarmee je financiering rond is voordat je een bod uitbrengt.
Kopers bij homeup kopen gemiddeld drie maanden sneller een woning. Wil je hulp bij je eerste appartement, schakel dan een aankoopmakelaar van homeup in.
