Wat betekent het funderingslabel voor starters?

Wat is een funderingslabel?

Officieel heet een funderingslabel de funderingsrisicoklasse van een woning. Die klasse komt van KCAF, het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek. KCAF berekent de klasse met gegevens uit de databank FunderMaps. Daarin staan onder meer het funderingstype, de bodem en de grondwaterstand. Het label is dus een inschatting op afstand en geen keuring van jouw huis.

Niemand heeft voor het label onder de woning gekeken. Daardoor kan het label te gunstig of te somber uitvallen. Je hoort soms ook de naam funderingscode, maar dat is geen officiële term. Als koper kom je het label vooral tegen in het taxatierapport voor je hypotheek.

{{cta}}

Waarom moet je als starter op het funderingslabel letten?

Als starter raakt een slecht funderingslabel jou harder dan andere kopers. Dat komt door vier dingen die bij een eerste huis horen:

• Leen je het maximum, dan is er weinig ruimte voor onverwachte herstelkosten.
• Met weinig eigen geld kun je een herstel van tienduizenden euro's niet zomaar betalen.
• Koop je met NHG, dan telt het label vanaf 2027 mee. NHG is de Nationale Hypotheek Garantie, die vaak een lagere rente geeft. De NHG-grens stijgt in 2027 naar €500.000.
• Het label staat in het taxatierapport, en dat krijg je pas na de koop.

Hoe groot die bedragen kunnen zijn, blijkt uit een onderzoek van de AFM. Volgens dat onderzoek kost herstel gemiddeld €92.000 als het nodig is. Voor de helft van die eigenaren gaat het zelfs om €54.000 of meer. Dat is volgens de AFM vooral risicovol voor starters, omdat zij weinig buffer hebben. Toch hoeft een slecht label je aankoop niet te blokkeren. Je wilt het alleen wel weten vóór je bod. Nu krijg je het pas na je handtekening, en dat vinden we oneerlijk.

Wat betekenen de funderingslabels A tot en met E?

Label A betekent geen funderingsrisico en label E een vastgesteld funderingsprobleem. Daartussen loopt het risico op, van licht bij B tot hoog bij D. Bij label D of E ligt daarom nader onderzoek voor de hand. Die vijf klassen komen uit de indeling van KCAF. De tabel laat daarnaast zien wat jij als koper per label doet.

Een slecht label komt meestal door houten palen of een ondiepe fundering. Houten palen gaan rotten als het grondwater te laag staat. Een fundering op staal ligt ondiep en zakt mee met slappe grond. Daarnaast tellen het bouwjaar en de bodemsoort mee in de inschatting.

{{cta}}

Welke regels voor het funderingslabel zijn veranderd en wat komt er nog?

De regels voor taxatie en NHG zijn veranderd. Daarnaast heeft het kabinet nog twee plannen. Sinds 1 april 2026 is de funderingsrisicoklasse een verplicht onderdeel van de taxatie. Elke woning krijgt sindsdien een klasse van A tot en met E. Die afspraak kwam van de markt zelf, niet van een nieuwe wet.

Het kabinet wil dat funderingsinformatie eerder in het koopproces beschikbaar komt. Nu komt de taxatie pas nadat je de koopovereenkomst hebt getekend. Tot die afspraken er zijn, moet je er als starter zelf achteraan.

Wat betekent funderingslabel D of E voor je hypotheek?

Met label D of E kun je minder lenen bij een slechte onderzoeksuitslag. Bij NHG is dat onderzoek vanaf 2027 verplicht. Die regel van NHG geldt onder meer bij de aankoop van een bestaande woning. Stap voor stap werkt het zo:

1. Bij label A, B of C houdt NHG geen rekening met het funderingsrisico.
2. Bij label D of E is eerst een verkennend funderingsonderzoek verplicht.
3. Een erkende deskundige doet dat onderzoek van buiten, zonder de fundering bloot te leggen.
4. Bij de uitslag laag of midden stelt NHG geen extra eisen.
5. Bij de uitslag hoog tellen de geschatte herstelkosten mee en leen je minder.

Voor een starter is die laatste stap het grootste risico. Leen je al het maximum, dan kom je daardoor geld tekort. Daarbij telt eigen geld pas mee boven €25.000 voor herstel. Zo'n buffer heb je als starter zelden. Zonder NHG heeft elke bank daarentegen een eigen beleid voor het label. Een deel van die banken toetst de herstelkosten nu al.

{{cta}}

Waar zie je het funderingslabel van een huis?

Je ziet het funderingslabel in het taxatierapport, maar dat komt pas na je bod. Vóór je bod vraag je het label daarom bij andere partijen op:

• De makelaar van de verkoper zet de klasse steeds vaker in de verkoopinformatie.
• Het Nationaal Funderingsloket beantwoordt je vragen over funderingen.
• Je gemeente heeft soms een eigen funderingsloket of een kaart met risicogebieden.
• KCAF levert het rapport nog maar beperkt aan particulieren.

Een openbare kaart met het label per woning is er nog niet. Krijg je het label niet, vraag dan of er eerder funderingsonderzoek is gedaan. Ontbreekt dat ook, dan is dat een reden om zelf onderzoek te laten doen.

Hoe check je het funderingslabel vóór je bod?

Je checkt het funderingslabel door het vóór je bod op te vragen. Bij label D of E laat je eerst een verkennend onderzoek doen. Zo ga je stap voor stap te werk:

1. Vraag het label op bij de makelaar van de verkoper, al bij de bezichtiging.
2. Laat bij D of E een QuickScan doen. Dat is een verkennend onderzoek van de fundering.
3. Neem een voorbehoud voor de fundering op als er geen tijd is voor onderzoek. Dat zet je in de koopovereenkomst, zodat je kunt ontbinden bij een slechte uitslag.
4. Reken mogelijke herstelkosten mee in je bod, want na de koop betaal jij ze.
5. Lees bij een appartement de VvE-documenten, zoals de notulen en het onderhoudsplan. Daarin zie je of de VvE funderingsherstel plant.

Een bouwkundige keuring kijkt niet standaard naar de fundering zelf. Een keurder let wel op signalen, zoals scheuren in muren en scheve vloeren. Een keuring vervangt funderingsonderzoek dus niet.

Met een hypotheekcertificaat van homeup is je hypotheek vooraf goedgekeurd. Omdat je dan zonder voorbehoud van financiering biedt, wil je het label vooraf kennen. Een hypotheek dekt bovendien hooguit de getaxeerde waarde van de woning.

Met homeup als aankoopmakelaar sta je bij die stappen niet alleen:

• Wij controleren de VvE-documenten, zoals de notulen, het reservefonds en het onderhoudsplan.
• Wij onderzoeken de marktwaarde van de woning, zodat je niet te veel betaalt.
• Samen bepalen we de biedstrategie, en wij brengen het bod namens jou uit.
• Je betaalt €2999 voor de begeleiding, en dat doe je pas bij de sleuteloverdracht.

Bekijk onze aankoopbegeleiding, of neem contact op voor persoonlijk advies.

{{cta}}