Vrij op naam (v.o.n.) kopen als starter, wat betaal je wel en niet?

Wat betekent vrij op naam kopen?

Koop je vrij op naam (v.o.n.), dan betaalt de verkoper de overdrachtskosten. Dat zijn de kosten om de woning juridisch op jouw naam te zetten.

Die overdracht loopt altijd via een notaris. De notaris maakt de leveringsakte, de akte waarmee de woning van eigenaar wisselt. Vervolgens schrijft de notaris die akte in bij het Kadaster, zodat jij eigenaar wordt. Bij vrij op naam zitten die notaris- en kadasterkosten al in de koopsom.

Je ziet v.o.n. of von vooral achter de prijs van een nieuwbouwwoning. De projectontwikkelaar verwerkt de overdrachtskosten dan in de prijslijst van het project. Jij als koper krijgt daardoor geen aparte notarisrekening voor de levering. Voor een starter is die prijs nog niet het hele woonbudget.

{{cta}}

Welke kosten zitten wel en niet in de v.o.n.-prijs?

Naast de woning zelf zitten er alleen overdrachtskosten in de v.o.n.-prijs. Je eigen financiering en je extra wensen betaal je apart. Die bijkomende kosten tel je dus zelf bij de prijs op.

Bij je financiering horen de hypotheekakte, het hypotheekadvies en de taxatie van de woning. Die hypotheekakte maakt de notaris ook, dus daarvoor betaal je wel notariskosten. Kies je voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan betaal je eenmalig een premie. Die garantie is een vangnet bij betalingsproblemen en geeft vaak een lagere rente.

Meerwerk is alles wat je kiest boven de standaarduitvoering, zoals een andere keuken. Ook de afwerking van vloeren en wanden zit vaak niet in de prijs. Daarnaast komt de bouwrente voor jouw rekening, de rente tijdens de bouw.

Het precieze antwoord voor jouw woning staat in de prijslijst en de technische omschrijving. Zoek in de tabel je kostenpost op, dan zie je wie hem betaalt.

Wat is het verschil tussen vrij op naam en kosten koper?

Bij vrij op naam betaalt de verkoper de overdrachtskosten. Bij kosten koper betaal je die zelf, bovenop de koopsom. Vrij op naam hoort meestal bij nieuwbouw, kosten koper bij een bestaande woning.

Een v.o.n.-prijs is daardoor niet automatisch goedkoper of duurder. De kosten zijn alleen anders verdeeld tussen verkoper en koper. Je kunt zo'n prijs dus niet zomaar naast een gewone vraagprijs leggen.

Met de tabel zie je wie welke kosten draagt en hoe je prijzen leest. Daarna lees je wanneer je welke vorm tegenkomt:

• Wanneer koop je een woning vrij op naam?
• Wanneer betaal je kosten koper?

Wanneer koop je een woning vrij op naam?

Je koopt een woning vrij op naam meestal bij nieuwbouw. Bij nieuwbouw is v.o.n. de gebruikelijke manier om een prijs te noemen. Bij het kopen van een nieuwbouwwoning let je ook op de oplevering.

Ook bij een bestaande woning kan een verkoper vrij op naam aanbieden. Dat gebeurt weinig, maar dan betaalt de verkoper ook de overdrachtsbelasting. Je ziet dan een vraagprijs waarin die belasting al zit.

Wanneer betaal je kosten koper?

Je betaalt kosten koper meestal bij een bestaande woning. De overdrachtsbelasting en de notaris voor de leveringsakte komen dan bovenop de koopsom. Ook de inschrijving bij het Kadaster betaal je dan zelf.

Met homeup vallen de kosten koper lager uit, ongeveer €12.000 zonder overdrachtsbelasting. Dat komt doordat je bij homeup een vaste prijs voor de begeleiding betaalt.

{{cta}}

Betaal je als starter overdrachtsbelasting bij vrij op naam?

Nee, bij een nieuwbouwwoning vrij op naam betaal je geen overdrachtsbelasting. Over een nieuwbouwwoning betaal je btw, die al in de koopsom zit. Bij een bestaande woning vrij op naam betaalt de verkoper de overdrachtsbelasting.

Dat verschil raakt ook je startersvrijstelling. Bij nieuwbouw vrij op naam valt er namelijk geen overdrachtsbelasting te besparen. Die vrijstelling speelt daar dus geen rol. Bij een bestaande woning met kosten koper scheelt de vrijstelling je wel geld. Daardoor liggen de kosten koper bij bestaande bouw lager als je in aanmerking komt.

De vrijstelling geldt als je tussen 18 en 35 jaar oud bent. Je gaat er bovendien zelf wonen, als hoofdverblijf. Ook heb je de vrijstelling nog niet eerder gebruikt. In 2026 mag de woning maximaal €555.000 kosten.

Hoe reken je als starter een v.o.n.-prijs door in je budget?

Je rekent een v.o.n.-prijs door met je hypotheekkosten en meerwerk erbij. Pas dan weet je wat je eerste woning echt kost. Met deze v.o.n.-budgetcheck doe je dat in vijf stappen:

1. Begin bij de v.o.n.-prijs, maar zie die niet als eindbedrag.
2. Tel je hypotheekkosten erbij, zoals de hypotheekakte, het advies en de taxatie.
3. Vraag de meerwerklijst op en reken ook de afwerking van vloeren en wanden mee.
4. Reken de bouwrente mee en je dubbele lasten als je nog huur betaalt.
5. Houd een buffer aan voor kosten die tijdens de bouw nog opduiken.

Vergelijk je twee woningen, kijk dan naar het totaalbudget en niet naar de advertentieprijs. Dat geldt zeker bij een prijs vrij op naam tegenover kosten koper.

Je totaalbudget hangt af van je maximale hypotheek en je eigen geld. Met een hypotheekcertificaat weet je vooraf dat je financiering rond is.

{{cta}}

Hoe helpt homeup je bij het kopen van je eerste woning vrij op naam?

homeup helpt je als aankoopmakelaar met je financiering en je aankoop. Als starter ken je prijslijsten en meerwerklijsten vaak nog niet. Daarom kijken we vooraf mee of de prijs in je budget past. Dit krijg je van homeup:

• In een gratis eerste hypotheekgesprek bekijken we welke kosten bij jouw lening horen.
• Een hypotheekcertificaat zorgt dat je financiering rond is voordat je gaat zoeken.
• Onze online aankoopbegeleiding kost €2999 voor een woning op de openbare markt. Daarbij controleren we onder meer de juridische documenten.
• Betalen doe je pas bij de sleuteloverdracht, dus je loopt vooraf geen financieel risico.

Kopers bij homeup kopen gemiddeld drie maanden sneller een woning. Alle kopers op het homeup-platform zijn vooraf financieel gescreend. Twijfel je over een prijs, stel je vraag dan via onze contactpagina.