Wat is de vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters?
Deze vrijstelling is een eenmalige regeling waardoor je als starter geen overdrachtsbelasting betaalt. De vrijstelling geldt per persoon en alleen voor je eerste huis. Dat scheelt bij een doorsnee woning al snel duizenden euro's. Zonder vrijstelling moet je namelijk overdrachtsbelasting betalen over de hele koopsom. Bij de Belastingdienst heet die regeling de startersvrijstelling.
De startersvrijstelling is niet de enige route naar nul. Ook bij nieuwbouw en bij snelle doorverkoop betaal je bijvoorbeeld niets of minder. Die uitzonderingen op de overdrachtsbelasting lees je in een apart artikel. Hier gaat het verder alleen over de startersvrijstelling zelf. Denk daarbij aan de wijziging van 2027, de voorwaarden en de aanvraag.
{{cta}}
Wat verandert er in 2027 aan de startersvrijstelling?
In 2027 stijgt de grens van de startersvrijstelling van €555.000 naar €615.000. Die grens is de maximale waarde die je eerste huis mag hebben. Daardoor vallen vanaf 1 januari 2027 meer woningen onder de vrijstelling. Die verhoging is al vastgesteld en hoeft niet meer langs de Tweede Kamer. De andere voorwaarden blijven gelijk, dus ook de leeftijdsgrens van 35 jaar.
In de tabel hieronder vergelijk je per jaar de grens en je maximale besparing.
Onderdeel | In 2026 | Vanaf 1 januari 2027 |
|---|---|---|
Maximale waarde van je eerste huis | €555.000 | €615.000 |
Maximale besparing met de vrijstelling | €11.100 | €12.300 |
Welke grens voor jou geldt, hangt af van de dag van de overdracht. De dag waarop je het koopcontract tekent, telt dus niet mee. Wachten tot 2027 loont daarom bij een huis tussen de oude en nieuwe grens. Bij een huis van €580.000 scheelt wachten namelijk €11.600 aan overdrachtsbelasting. Die overdrachtsdatum leg je samen met de verkoper vast in het koopcontract. Toch wil niet elke verkoper wachten, dus bespreek de datum al bij je bod.
Welk tarief overdrachtsbelasting betaal je als starter?
Als starter betaal je 0% overdrachtsbelasting, zolang je de vrijstelling krijgt. Die belasting betaal je bij de koop van een bestaande woning. De notaris rekent het bedrag af over de marktwaarde. Welk tarief daarbij geldt, hangt af van je leeftijd en je woonplannen. Zo betaalt een belegger een veel hoger tarief dan een starter.
Binnen de overdrachtsbelasting bestaan in 2026 vier tarieven naast elkaar. De tabel hieronder laat daarom zien wie welk tarief betaalt.
Tarief in 2026 | Voor wie geldt het | Wat je met de woning doet |
|---|---|---|
0% | Starter tot 35 jaar | Je gaat er zelf wonen en blijft onder de waardegrens |
2% | Doorstromer, of starter zonder vrijstelling | Je gaat er zelf wonen |
8% | Belegger of koper van een tweede woning | Je gaat er zelf niet wonen |
10,4% | Koper van overig vastgoed | Je koopt een bedrijfspand, garagebox of los stuk grond |
{{cta}}
Welke voorwaarden gelden voor de startersvrijstelling?
Je krijgt de startersvrijstelling alleen als je aan alle voorwaarden voldoet. De Belastingdienst stelt er vier, en ze gelden tegelijk. Voldoe je aan eentje niet, dan vervalt de hele vrijstelling. Dit zijn de vier voorwaarden:
- Je leeftijd is bij de overdracht 18 jaar of ouder en nog geen 35.
- De woning wordt je hoofdverblijf, omdat je er zelf gaat wonen.
- De vrijstelling heb je nog niet eerder gebruikt, want hij geldt eenmalig.
- De marktwaarde blijft onder de waardegrens die bij de overdracht geldt.
Word je bijvoorbeeld vlak voor de overdracht 35, dan ben je te laat. Bij de marktwaarde telt bovendien meer mee dan alleen de koopsom. Ook de grond en alles wat vastzit aan de woning horen erbij.
Hoe vraag je de vrijstelling overdrachtsbelasting aan?
Je vraagt de vrijstelling aan met een verklaring bij de notaris. Bij de Belastingdienst zelf hoef je niets in te dienen. De notaris verwerkt de vrijstelling daarna in de akte van levering. Het aanvragen verloopt in vier stappen:
- Je downloadt de verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling bij de Belastingdienst.
- Je vult de verklaring in en ondertekent hem.
- Je levert hem ruim voor de overdracht in bij de notaris.
- De notaris past de vrijstelling toe zodra de akte passeert.
Is de verklaring te laat, dan rekent de notaris het gewone tarief af. Dat tarief betaal je dan over de hele koopsom. Het bedrag vraag je daarna terug met een bezwaar bij de Belastingdienst. Dat is een extra stap die je liever voorkomt. Vraag je notaris daarom vroeg wanneer hij het formulier nodig heeft. Zo weet je zeker dat de vrijstelling op tijd in de akte staat.
{{cta}}
Welke kosten koper betaal je nog met de startersvrijstelling?
Met de startersvrijstelling betaal je nog de notaris, een taxatie en het advies. Die posten horen samen bij de kosten koper. Met homeup blijven die kosten zonder overdrachtsbelasting rond €12.000 hangen. Dat komt doordat onze begeleiding goedkoper is dan een traditionele makelaar. Het geld dat je zo bespaart, zet je direct in bij je aankoop. Je houdt daardoor meer eigen geld over voor de inrichting of een verbouwing.
Kijk ook naar de andere startersregelingen voor je eerste huis. Veel gemeenten bieden daarnaast een starterslening aan. Via de Leningchecker van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) zie je of jouw gemeente meedoet.
Bij homeup kies je uit twee diensten:
- Als aankoopmakelaar zoeken we met je mee op de openbare markt. Die begeleiding kost €2999.
- Bij het exclusieve aanbod koop je een woning buiten Funda met een vaste prijs. Onze begeleiding kost dan €5999.
homeup regelt een hypotheekcertificaat zodat je financiering rond is voor je gaat zoeken. Betalen doe je bovendien pas bij de sleuteloverdracht, dus vooraf loop je geen risico. Alle kopers op het homeup-platform zijn daarnaast vooraf financieel gescreend. Verkopers weten daardoor dat de koop niet afketst op de financiering. Zo kopen kopers bij homeup gemiddeld drie maanden sneller een woning. Je kunt je meteen gratis registreren, of je vraag stellen via onze contactpagina.
