Wat is de vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters?
De vrijstelling overdrachtsbelasting is een eenmalige regeling voor jonge kopers. Koop je je eerste huis, dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Dat scheelt bij een doorsnee woning al snel duizenden euro's. De Belastingdienst noemt die regeling de startersvrijstelling. Die regeling geldt per koper, niet per woning. Koop je samen, dan beoordeelt de notaris jullie allebei apart. De vrijstelling geldt verder alleen als je er zelf gaat wonen. Je kunt bovendien maar eenmaal gebruik maken van de vrijstelling. Heb je die eerder gebruikt, dan val je terug op het reguliere tarief.
De startersvrijstelling is niet de enige route naar nul. Ook bij nieuwbouw en bij snelle doorverkoop betaal je bijvoorbeeld niets of minder. Die uitzonderingen op de overdrachtsbelasting lees je in een apart artikel. Hier gaat het verder alleen over de startersvrijstelling zelf. Denk daarbij aan de voorwaarden, de aanvraag en de wijziging van 2026.
{{cta}}
Wat betekent OVB en welk tarief overdrachtsbelasting betaal je?
OVB staat in de woningmarkt voor overdrachtsbelasting. Die belasting betaal je bij de koop van een bestaande woning. De notaris rekent dat bedrag daarna af over de marktwaarde. Welk tarief daarbij geldt, hangt af van je leeftijd en je plannen. Zo betaalt een starter een ander tarief dan een belegger.
Er is wel een verwarring die je beter meteen wegneemt. Op Funda betekent de afkorting o.v.b. namelijk onder voorbehoud, dus voorlopig verkocht. In belastingzaken en bij de notaris gaat OVB daarentegen altijd over overdrachtsbelasting. Binnen die overdrachtsbelasting bestaan in 2026 vier tarieven naast elkaar. De tabel hieronder laat daarom zien wie welk tarief betaalt.
Het nultarief is dus geen korting maar een volledige vrijstelling. Je betaalt niets, terwijl een doorstromer het reguliere tarief afrekent. Ga je zelf niet in de woning wonen, dan geldt het hoge beleggerstarief. Of je in aanmerking komt, hangt dus vooral af van je eigen situatie. Die situatie beoordeelt de notaris op de dag van de overdracht.
Welke voorwaarden gelden voor de startersvrijstelling in 2026?
Je krijgt de startersvrijstelling alleen als je aan alle voorwaarden voldoet. De Belastingdienst stelt er vier, en ze gelden tegelijk. Voldoe je aan eentje niet, dan vervalt de hele vrijstelling. Dit zijn de vier voorwaarden voor 2026:
- Je leeftijd is bij de overdracht 18 jaar of ouder en nog geen 35.
- Je hoofdverblijf wordt de woning, omdat je er zelf gaat wonen.
- Je eerste keer is het, want je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt.
- De marktwaarde blijft in 2026 onder €555.000.
De peildatum is het moment van de overdracht bij de notaris. De dag waarop je het koopcontract tekent telt dus niet mee. Word je bijvoorbeeld vlak voor de overdracht 35, dan ben je te laat. Bij die marktwaarde telt bovendien meer mee dan alleen de koopsom. Ook de grond en alles wat vastzit aan de woning horen erbij. Ligt de waarde net boven de grens, dan vervalt de vrijstelling volledig.
{{cta}}
Hoe vraag je de vrijstelling overdrachtsbelasting aan?
Je vraagt de vrijstelling overdrachtsbelasting aan met een verklaring bij de notaris. Bij de Belastingdienst zelf hoef je niets in te dienen. De notaris verwerkt de vrijstelling daarna in de akte van levering. Het aanvragen verloopt in vier stappen:
- Je downloadt de verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling bij de Belastingdienst.
- Je vult de verklaring in en ondertekent hem.
- Je levert hem ruim voor de overdracht in bij de notaris.
- De notaris past de vrijstelling toe zodra de akte passeert.
Lever je de verklaring te laat aan, dan gaat de vrijstelling niet door. Je moet dan alsnog overdrachtsbelasting betalen over de hele koopsom. Vraag je notaris daarom vroeg wanneer hij het formulier nodig heeft. Zo kun je zonder stress gebruik maken van de regeling en flink besparen. Je notaris weet precies welke termijn hij daarvoor aanhoudt.
Wat verandert er in 2026 aan de startersvrijstelling?
In 2026 verandert vooral de waardegrens van de startersvrijstelling. Die grens ging omhoog, waardoor meer starters eronder vallen. Het tarief voor woningen die geen hoofdverblijf worden, daalde bovendien. Ook de leeftijdseis en de verklaring bleven ongewijzigd. De tabel zet de onderdelen van 2025 en 2026 naast elkaar. Zo zie je snel wat er voor jouw situatie verandert.
Voor jou als starter is die hogere grens het belangrijkste nieuws. Woningen die vorig jaar net buiten de regeling vielen, tellen nu namelijk mee. Laat de marktwaarde daarom goed toetsen voordat je een bod uitbrengt. Zo weet je vooraf of je in aanmerking komt voor het nultarief. Dat scheelt je een onaangename verrassing bij de notaris.
{{cta}}
Wat betekent de vrijstelling voor jou als starter?
De vrijstelling drukt je kosten koper met de grootste post ineens. Met homeup blijven die kosten zonder overdrachtsbelasting rond €12.000 hangen. Dat komt doordat onze begeleiding goedkoper is dan een traditionele makelaar. Wat daarnaast overblijft, zijn de notaris, een taxatie en advies. Dat bespaarde geld zet je direct in bij je aankoop. Je houdt meer eigen geld over voor de inrichting of een verbouwing. Kijk ook naar de andere startersregelingen voor je eerste huis. Veel gemeenten bieden daarnaast een starterslening aan. Via de Leningchecker van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) zie je of jouw gemeente meedoet.
Bij homeup kies je uit twee diensten:
- Aankoopmakelaar zoekt met je mee op de openbare markt, voor €2999.
- Exclusief aanbod brengt je bij woningen buiten Funda, voor €5999.
homeup regelt een hypotheekcertificaat zodat je financiering rond is voor je gaat zoeken. Betalen doe je bovendien pas bij de sleuteloverdracht, dus vooraf loop je geen risico. Alle kopers op het homeup-platform zijn daarnaast vooraf financieel gescreend. Verkopers weten daardoor dat de koop niet afketst op de financiering. Zo kopen kopers bij homeup gemiddeld drie maanden sneller een woning. Je kunt je meteen gratis registreren, of je vraag stellen via onze contactpagina.
